- 전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 HUG(주택도시보증공사) 등이 대신 돌려주는 보험입니다. 가입 시한이 있습니다 — 계약기간의 절반이 지나기 전.
- 보증금 3억 원 기준 보증료는 연 40만 원 안팎인데, 무주택 세입자라면 정부·지자체의 보증료 지원(최대 40만 원)으로 사실상 무료가 될 수 있습니다.
- 가을 이사철에 전세 계약을 했다면, 잔금·전입신고·확정일자 다음의 네 번째 할 일이 이것입니다. 이사 직후 한 달 안에 끝내는 걸 권합니다.
전세 사기 뉴스가 몇 년째 이어지는데도, 정작 반환보증 가입률은 여전히 낮습니다. 이유를 물어보면 대답이 비슷합니다. “우리 집주인은 괜찮은 분이라서요.” 그런데 반환보증은 집주인의 인품에 드는 보험이 아닙니다. 집주인의 사정에 드는 보험입니다. 인품은 안 변해도 사정은 변합니다.
그리고 이 보험에는 다른 보험에 없는 특징이 두 가지 있습니다. 하나, 아무 때나 가입할 수 없습니다. 계약기간의 절반이 지나면 창구가 닫힙니다. 둘, 보증료를 나라가 대신 내주는 지원 사업이 있어서 조건만 맞으면 공짜에 가깝습니다. 가을 이사철인 지금, 순서대로 정리합니다.
1. 무엇을 보장하고, 언제까지 가입해야 하나
구조는 단순합니다. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 보증기관이 세입자에게 먼저 지급하고 집주인에게 청구합니다. 세입자가 소송·경매를 직접 감당하는 상황을 돈으로 막아 주는 장치입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 취급 기관 | HUG(주택도시보증공사)·HF(주택금융공사)·SGI(서울보증) |
| 보증금 한도 | HUG·HF 기준 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하 |
| 가입 시한 | 전세계약 기간의 1/2 경과 전 (2년 계약이면 1년 되기 전) |
| 집 조건 | 공시가격의 126% 이내 전세가(공시가 140% × 담보인정비율 90%) |
| 보증료 | 보증금 3억 기준 연 40만 원 안팎(기관·주택유형별 차이) |
표에서 두 줄만 기억하시면 됩니다. “1/2 경과 전”과 “공시가 126%”. 앞의 것은 시한이고, 뒤의 것은 깡통전세 필터입니다. 전세가가 공시가의 126%를 넘는 집은 가입 자체가 거절되는데, 거절당했다는 사실 자체가 그 집의 위험 신호입니다.
2. 보증료 지원 — 사실상 무료로 만드는 방법
국토교통부와 지자체가 함께 보증료를 돌려주는 사업이 있습니다. 보증금 3억 원 이하 무주택 세입자가 대상이고, 이미 낸 보증료를 환급해 주는 방식입니다.
| 대상 | 소득 기준(연) | 지원 |
|---|---|---|
| 청년(19~39세) | 5,000만 원 이하 | 보증료 전액(최대 40만 원) |
| 청년 외 | 6,000만 원 이하 | 보증료의 90%(최대 40만 원) |
| 신혼부부(혼인 7년 이내) | 7,500만 원 이하 | 보증료 전액(최대 40만 원) |
신청은 정부24 또는 안심전세포털(khug.or.kr)에서 온라인으로 하면 되고, 주소지 구청 방문도 가능합니다. 3억 기준 보증료가 40만 원 안팎이니, 청년·신혼부부라면 보증이 사실상 공짜가 되는 셈입니다. 이 지원을 알면서 가입 안 할 이유를 찾기가 어렵습니다.
청년 나이 기준과 세부 조건은 지자체별로 조금씩 다릅니다. 위 표는 서울시 기준이니, 다른 지역이라면 정부24에서 우리 지역 조건을 확인하세요.
3. 이사 첫 달 체크리스트 — 순서가 중요합니다
| 순서 | 할 일 | 기한 |
|---|---|---|
| 1 | 잔금 치르고 입주 | 계약일 |
| 2 | 전입신고 + 확정일자 | 입주 당일(대항력 확보) |
| 3 | 등기부등본 재확인 | 잔금 전후(근저당 변동 체크) |
| 4 | 반환보증 가입 | 입주 후 이른 시일 내(늦어도 계약기간 1/2 전) |
| 5 | 보증료 지원 신청 | 보증료 납부 후 |
전입신고와 확정일자가 1순위인 이유는 대항력 때문입니다. 반환보증도 전입신고·확정일자가 돼 있어야 가입할 수 있습니다. 순서를 지키면 서류는 한 번에 끝납니다.
· 보증료 예시(3억 기준 40만 원 안팎)는 주택 유형·보증기관에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 가입 심사 화면이 기준입니다.
· 빌라·다세대의 공시가격 산정과 126% 요건 통과 여부는 개별 물건마다 다르니 안심전세 앱에서 사전 조회를 권합니다.
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자주 묻는 질문
월세 보증금도 가입되나요?
됩니다. 보증부월세(반전세) 보증금도 반환보증 대상입니다. 보증금 규모가 작으면 보증료 부담도 그만큼 줄어듭니다.
계약 절반이 이미 지났는데 방법이 없나요?
원칙적으로 신규 가입은 안 됩니다. 다만 갱신 계약을 하면 새 계약 기준으로 다시 가입 창구가 열립니다. 갱신 시점을 놓치지 마세요.
보증료 지원은 가입할 때 할인되는 건가요?
아닙니다. 먼저 보증료를 내고 가입한 뒤, 정부24나 안심전세포털에서 환급 신청하는 방식입니다. 납부 영수증을 보관하세요.
집주인 동의가 필요한가요?
필요 없습니다. 세입자가 단독으로 가입할 수 있고, 집주인에게 통보할 의무도 없습니다.
계약 중간에도 보증보험에 가입할 수 있나요
전세 계약 기간의 절반이 지나기 전이라면 가입할 수 있습니다. 심사에 시간이 걸리므로 계약 초기에 넣는 편이 안전합니다.