- 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험 세 곳에서 취급하며 요건이 다릅니다.
- 가입 가능 시점에 제한이 있어 계약 후 일정 기간 안에 신청해야 합니다.
- 선순위 채권이 많거나 주택 유형이 맞지 않으면 가입이 거절될 수 있습니다.
전세보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 반환보증에 가입하는 것입니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 대신 지급하고, 이후 임대인에게 청구하는 구조입니다.
그런데 이 보증을 파는 곳이 한 군데가 아닙니다. 세 곳이고, 각각 가입 요건과 보증료가 다릅니다.
한 곳에서 거절되었다고 포기하지 마시고 다른 곳을 확인해보시는 것이 좋습니다. 다만 공통적으로 걸리는 조건들이 있으니 그것부터 보겠습니다.
공통으로 필요한 것
어느 기관이든 기본은 같습니다. 임대차계약이 유효해야 하고, 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있어야 합니다.
계약서상 보증금이 실제와 일치해야 하고, 임대인이 실제 소유자여야 합니다. 대리 계약이라면 위임 관계가 확인되어야 합니다.
그리고 해당 주택에 선순위 권리가 과도하면 가입이 어렵습니다. 근저당이 많이 잡혀 있는 집이 대표적입니다.
등기부등본상 압류, 가압류, 경매개시결정 등이 있으면 대체로 거절됩니다.
| 기관 | 성격 | 참고 |
|---|---|---|
| 주택도시보증공사(HUG) | 공공 | 전세보증금반환보증 취급 |
| 한국주택금융공사(HF) | 공공 | 전세지킴보증 등 취급 |
| 서울보증보험(SGI) | 민간 | 전세금보장신용보험 취급 |
| 공통 요건 | 임대차계약과 대항요건 | 전입신고·확정일자 필요 |
| 가입 시점 | 계약 기간 중 일정 시점까지 | 기관별로 상이 |
| 보증료 | 보증금·기간·주택유형에 따라 | 기관별로 상이 |
가입 시점을 놓치지 마세요
보증은 아무 때나 가입할 수 있는 것이 아닙니다. 신규 계약이라면 계약 체결 후 일정 기간 안에, 갱신 계약이라면 갱신 후 일정 기간 안에 신청해야 합니다.
또 잔여 임대차 기간이 일정 기간 이상 남아 있어야 합니다. 만기가 코앞이면 가입이 안 됩니다.
정직하게 말씀드리면 보증금이 걱정되기 시작하는 시점은 대개 만기가 다가올 때입니다. 그런데 그때는 이미 늦은 경우가 많습니다. 계약할 때 바로 가입하는 것이 정답입니다.
가입은 각 기관의 누리집과 앱, 위탁 은행 지점에서 할 수 있습니다. 모바일로 처리되는 경우가 많아졌습니다.
보증료는 어떻게 계산되나
보증료는 보증금 규모, 보증 기간, 주택 유형, 그리고 부채비율 등을 반영해 계산합니다. 기관마다 요율 체계가 다릅니다.
저소득층, 신혼부부, 다자녀, 청년, 장애인 등에게 보증료를 할인해주는 제도가 있습니다. 해당된다면 반드시 신청하세요. 자동으로 적용되지 않는 경우가 있습니다.
지자체가 청년의 보증료를 지원해주는 사업도 있습니다. 서울을 비롯한 여러 지역에서 운영하며, 이미 낸 보증료를 신청해 돌려받는 방식인 경우가 많습니다. 거주지 지자체에 확인해보세요.
거절되면 무엇을 볼까
가입이 거절되는 흔한 이유는 선순위 채권 과다, 주택 유형 부적합, 임대인의 신용 문제, 서류 불일치입니다.
선순위 채권이 문제라면 임대인에게 상환을 요구하고 그것을 조건으로 계약하는 방법이 있습니다. 계약서 특약에 명시하고 잔금일에 확인하는 방식입니다.
주택 유형 문제라면 다른 기관을 확인해보세요. 기관마다 취급 범위가 조금씩 다릅니다.
어디서도 안 된다면 그 계약 자체를 다시 생각해볼 신호로 받아들이는 것이 맞습니다. 보증기관이 위험하다고 판단한 집이라는 뜻이기 때문입니다.
보증이 없어도 해야 하는 것들
보증 가입 여부와 무관하게 기본은 지켜야 합니다.
계약 전 등기부등본을 확인하고, 건축물대장으로 위반건축물 여부를 봅니다. 임대인의 세금 체납 여부는 열람을 요청할 수 있습니다.
계약 직후 전입신고와 확정일자를 처리합니다. 이 두 가지가 우선변제권의 기초입니다.
계약 만기에 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청해두고 이사해야 합니다. 등기 없이 이사하면 대항력을 잃습니다.
그리고 만기 두 달 전쯤 임대인에게 갱신 여부를 명확히 통지하세요. 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식이 좋습니다. 계약갱신요구권을 쓸지 말지도 이때 정리됩니다.
마지막으로, 월세라면 월세 세액공제도 챙기세요. 보증금 문제와는 별개로 연말정산에서 돌려받을 수 있는 항목입니다.
자주 묻는 질문
보증료는 누가 내나요?
원칙적으로 임차인이 부담합니다. 다만 일부 지자체 지원 사업으로 환급받을 수 있습니다.
계약 중간에 가입할 수 있나요?
기관별로 가입 가능 시점과 잔여 기간 요건이 있습니다. 만기가 임박하면 어렵습니다.
임대인이 반대하면 못 하나요?
임차인이 가입하는 보증이므로 임대인 동의가 필수는 아닙니다. 다만 기관별 절차를 확인하세요.
보증금을 못 받으면 바로 지급되나요?
계약 종료 후 일정 기간이 지나고 요건을 갖춰 청구하면 심사를 거쳐 지급됩니다.
월세 보증금도 가입되나요?
보증금이 있는 월세도 대상이 되는 상품이 있습니다. 기관별 상품 안내를 확인하세요.