- 지원을 받으려면 먼저 전세사기피해지원위원회의 피해자 결정을 받아야 합니다.
- 대항력과 확정일자 확보, 보증금 규모, 다수 피해 발생, 기망 의도 등 요건을 봅니다.
- 결정 후에는 경매 유예, 우선매수권, 저리 대출, 긴급 주거 지원 등을 이용할 수 있습니다.
전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 되면 무엇부터 해야 할지 막막합니다. 소송을 해야 하나, 경매를 기다려야 하나, 어디에 신고해야 하나.
전세사기 특별법에 따른 지원을 받으려면 순서가 있습니다. 먼저 피해자로 인정받아야 하고, 그 결정을 근거로 각종 지원을 신청합니다.
그래서 첫 단계는 피해자 결정 신청입니다. 여기서 인정 요건을 미리 알아두면 준비가 훨씬 수월합니다.
대항력과 확정일자가 출발점입니다
가장 기본이 되는 것이 대항요건입니다. 실제로 그 집에 살고 있고 전입신고를 마쳤으며 계약서에 확정일자를 받아두었어야 합니다.
이 세 가지가 갖춰져야 보증금에 대한 우선변제권이 생깁니다. 전입신고를 미뤄두었거나 확정일자를 안 받았다면 순위에서 밀립니다.
정직하게 말씀드리면 이 부분은 사고가 난 뒤에는 되돌릴 수 없습니다. 지금 전세로 살고 계신 분이라면 계약 직후에 전입신고와 확정일자를 처리했는지 이 글을 읽는 김에 확인해보시길 권합니다.
확정일자는 주민센터, 등기소, 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다. 전입신고는 정부24에서도 가능합니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 대항요건 | 주택 인도와 전입신고를 갖추고 확정일자를 받았을 것 |
| 보증금 규모 | 법에서 정한 한도 이하일 것 |
| 피해 발생 | 임차인이 다수 피해를 입었거나 그 우려가 있을 것 |
| 기망 의도 | 임대인이 보증금을 반환할 능력 없이 계약했다고 볼 사정 |
| 신청처 | 거주지 시도 또는 국토교통부 |
| 효과 | 결정문을 근거로 각종 지원 신청 가능 |
신청 절차
피해자 결정 신청은 주택 소재지 관할 시도에 합니다. 신청서와 함께 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 확인 자료, 임대인의 상황을 알 수 있는 자료 등을 제출합니다.
제출된 신청은 국토교통부의 전세사기피해지원위원회에서 심의합니다. 요건 충족 여부를 판단해 결정하며, 결과는 신청인에게 통지됩니다.
결정이 나기까지 시간이 걸립니다. 그사이에 경매가 진행될 수 있는데, 신청 사실을 근거로 경매 유예를 요청할 수 있는 절차가 마련되어 있으니 담당 창구에 함께 문의하세요.
부결되더라도 이의신청이 가능합니다. 요건 판단이 갈리는 사안이라면 자료를 보강해 다시 신청하는 것이 방법입니다.
결정 후 이용할 수 있는 것들
피해자로 결정되면 몇 가지 길이 열립니다.
첫째, 경매나 공매 절차의 유예와 정지를 요청할 수 있습니다. 시간을 벌어 대응 방안을 마련하기 위한 조치입니다.
둘째, 우선매수권입니다. 살던 집이 경매에 넘어갔을 때 최고가 매수 신고 가격과 같은 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 계속 그 집에 살 계획이라면 검토해볼 만합니다.
셋째, 금융 지원입니다. 새 전셋집을 구하거나 기존 주택을 매수할 때 저리 대출을 이용할 수 있습니다. 기존 대출의 상환 유예나 분할 상환 전환이 지원되는 경우도 있습니다.
넷째, 긴급 주거 지원입니다. 공공임대주택을 임시 거처로 제공받을 수 있습니다. 살던 집에서 나와야 하는 상황이라면 우선 검토할 항목입니다.
다섯째, 법률 지원입니다. 소송 대리나 상담을 지원받을 수 있습니다.
한계도 분명히 알아두세요
중요한 점을 짚어야겠습니다. 이 제도는 국가가 보증금을 대신 물어주는 제도가 아닙니다.
피해자로 인정받아도 잃어버린 보증금이 자동으로 돌아오지는 않습니다. 회수는 여전히 경매 배당, 임대인에 대한 채권 행사, 소송 등을 통해 이뤄집니다. 특별법은 그 과정을 버틸 수 있게 시간과 자금과 거처를 지원하는 성격입니다.
이 부분을 오해하면 실망이 큽니다. 기대치를 정확히 잡고 접근하시는 편이 낫습니다.
지금 계약 중이라면 점검할 것
아직 사고가 나지 않았다면 예방이 훨씬 중요합니다.
계약 전에 등기부등본을 확인해 근저당과 선순위 권리를 봅니다. 보증금과 선순위 채권의 합이 집값에 근접하면 위험 신호입니다. 건축물대장으로 위반건축물 여부도 확인하세요.
임대인의 국세와 지방세 체납 여부는 임차인이 열람을 요청할 수 있습니다. 계약 전이라면 임대인 동의가 필요하고, 계약 후 일정 요건에서는 동의 없이 열람할 수 있는 절차가 있습니다.
전세보증금 반환보증에 가입하는 것이 가장 확실한 대비입니다. 주택도시보증공사나 한국주택금융공사, 서울보증보험에서 취급합니다. 가입 요건과 보증료가 다르니 비교해보세요.
그리고 계약 직후 전입신고와 확정일자, 이 두 가지는 미루지 마세요. 하루 차이로 순위가 갈립니다.
자주 묻는 질문
피해자 결정을 받으면 보증금을 돌려받나요?
아닙니다. 국가가 대신 지급하는 제도가 아니며, 회수는 경매 배당이나 소송 등을 통해 이뤄집니다.
신청은 어디에 하나요?
주택 소재지 관할 시도에 신청하며, 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 심의합니다.
부결되면 끝인가요?
이의신청이 가능합니다. 자료를 보강해 다시 판단을 받을 수 있습니다.
이미 이사를 나왔는데 신청할 수 있나요?
대항요건 유지 여부가 중요합니다. 임차권등기명령을 해두었는지에 따라 달라지므로 상담이 필요합니다.
보증보험에 가입했으면 어떻게 되나요?
보증 이행을 먼저 청구하는 것이 일반적입니다. 보증기관에 청구 절차를 문의하세요.