무주택기간 계산, 만 30세부터가 아닐 수 있습니다 — 가점 32점이 갈리는 지점

1. 무주택기간이 왜 32점짜리인가

민영주택 일반공급 가점제는 84점 만점입니다. 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점으로 나뉩니다.

무주택기간은 1년에 2점씩 오릅니다. 만 30세부터 센다면 만 45세에 만점에 도달합니다. 기다리는 것 말고는 올릴 방법이 없는 항목이라, 계산을 틀리면 되돌릴 수가 없습니다.

여기서 먼저 짚어둘 것이 있습니다. 무주택기간은 본인 단독으로 판정하지 않습니다. 입주자모집공고의 표준 문구는 “청약신청자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우”입니다. 배우자의 소유 이력이 내 무주택기간을 끊습니다.

2. 언제부터 세는가 — 기산점이 갈리는 네 갈래

원칙은 만 30세, 예외는 ’30세 이전 혼인’ 하나뿐

청약홈 공식 문구는 이렇습니다.

청약신청자의 연령이 만30세가 되는 날부터 주택의 모집공고일까지 기산함. 다만, 만30세가 되기 전에 혼인한 경우 혼인신고일로 등재된 날부터 기산함.

중요한 것은 혼인신고일이라는 점입니다. 결혼식 날짜도, 동거를 시작한 날도 아닙니다. 증빙은 혼인관계증명서입니다.

정리하면 기산점을 앞당길 수 있는 사유는 ‘만 30세 이전 혼인’ 단 하나입니다.

• 미혼 · 만 30세 이상 → 만 30세 생일부터
• 만 30세 이전 혼인 → 혼인신고일부터 (30세보다 빨라짐)
• 만 30세 이후 혼인 → 만 30세 생일부터 (혼인신고일 무관)
• 미혼 · 만 30세 미만 → 0점

같은 사람인데 특별공급에서는 만 19세부터입니다

거의 모든 글이 “만 30세”에서 끝나는데, 다자녀가구 특별공급의 배점표는 다릅니다. 입주자모집공고 원문은 “성년(만 19세 이상, 미성년자가 혼인한 경우 성년으로 봄)이 되는 날부터”로 되어 있습니다.

같은 사람이 같은 단지에 넣어도 일반공급이냐 특별공급이냐에 따라 무주택기간이 최대 11년 차이납니다. 특공 자격이 되는데 일반공급 기준으로 계산해서 스스로 포기하는 경우가 여기서 나옵니다.

집을 가졌던 적이 있다면 처음부터 다시

모집공고 표준 문구입니다.

청약신청자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날(2회 이상 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 최근에 무주택자가 된 날을 말함)부터

핵심은 두 가지입니다.

• 처분하면 만 30세나 혼인신고일로 되돌아가지 않습니다. 처분 후 무주택이 된 날부터 새로 셉니다
• 두 번 이상 사고팔았다면 가장 최근에 무주택이 된 날이 기준입니다. 중간의 무주택 공백은 합산되지 않습니다

처분일 판정은 소유권이전등기 기준입니다. 잔금 치른 날이 아닙니다.

3. 집이 있어도 무주택으로 보는 경우

「주택공급에 관한 규칙」 제53조는 주택을 소유했어도 무주택으로 보는 예외를 열거하고 있습니다. 이 조문의 첫 문장부터 읽어야 합니다.

주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.

즉 분양권과 공유지분은 원칙적으로 ‘주택’입니다. 열거된 예외에 들어가야만 무주택입니다.

소형·저가주택 — 2024년 12월부터 아파트와 비아파트가 갈라졌습니다

이 항목이 가장 많이 잘못 알려져 있습니다. 아직도 “60㎡ 이하 · 1억 6천만원 이하” 하나만 적어둔 글이 대부분인데, 2024년 12월 18일부터 비아파트 기준이 따로 생겼습니다.

• 아파트(도시형생활주택 제외) — 60㎡ 이하 · 1억원(수도권 1억 6천만원) 이하
• 비아파트(단독·다중·다가구·연립·다세대·도시형생활주택) — 85㎡ 이하 · 3억원(수도권 5억원) 이하

수도권 다세대주택이라면 85㎡, 공시가격 5억원까지 무주택입니다. 아파트 기준의 세 배가 넘습니다. 이름이 비슷해서 헷갈리는 도시형생활주택은 아파트가 아니라 비아파트 쪽이라 유리한 기준을 적용받습니다.

나머지 예외들 — 조건이 붙어 있습니다

“이런 경우는 무주택”이라고만 알려진 항목들도 실제 조문에는 조건이 달려 있습니다.

• 상속받은 지분 — 자동이 아닙니다. 공유지분이어야 하고, 부적격 통보를 받은 날부터 3개월 이내에 처분해야 합니다. 단독으로 상속받은 집은 해당 없습니다
• 폐가·멸실·용도변경 — 실제로 사람이 안 살아도 소용없습니다. 부적격 통보일부터 3개월 이내에 멸실시키거나 공부를 정리해야 합니다
• 무허가건물 — 무주택으로 인정받으려면 소유자가 직접 적법한 건물임을 증명해야 합니다
• 20㎡ 이하 — 1호 또는 1세대만
• 미분양 선착순 계약 — 최초 계약자만입니다. 그 분양권을 산 사람은 제외되어 유주택입니다
• 전세보증금을 못 받아 임차주택을 경매·공매로 낙찰 — 다만 주택가격 1억 5천만원(수도권 3억원) 초과이거나 85㎡ 초과면 예외가 아닙니다

또 하나, 거주하던 임차주택을 취득한 경우의 예외는 2024년 1월 1일~12월 31일 취득분으로 한정된 한시 조항입니다. 2025년 이후 취득자는 해당되지 않습니다. 시기 제한을 빼고 소개하는 글이 많으니 조심하세요.

분양권은 ‘언제부터’ 주택이 되는가

분양권이 주택이라는 건 알려져 있지만, 유주택이 되는 시점이 경우마다 다릅니다.

• 신규 분양 계약자 → 공급계약 체결일
• 분양권을 사서 취득한 사람 → 매매대금 완납일(실거래 신고서 기준)

전매로 산 사람이 계약일 기준으로 착각해 무주택기간을 며칠 더 계산하면, 그대로 가점 오류가 되고 부적격으로 이어집니다.

4. 세대 분리의 비대칭 — 내 부모에게는 통하고 배우자 부모에게는 안 통합니다

LH 공식 안내의 무주택 판정 대상은 이렇습니다.

신청자, 배우자, 신청자 또는 배우자의 세대별 주민등록표등본에 등재된 신청자의 직계존속 및 직계비속 등이 전원 무주택

“세대 분리하면 부모님 집이 안 잡힌다”는 조언은 내 쪽 부모에게만 맞습니다. 내가 부모와 세대를 분리해도, 배우자가 처가나 시가 부모와 같은 등본에 올라 있으면 그 부모의 주택이 배우자를 매개로 그대로 따라 들어옵니다.

게다가 배우자는 세대가 분리되어 있어도 부양가족에는 포함됩니다. 그래서 “분리세대는 무조건 유리하다” 또는 “무조건 불리하다”는 이분법이 성립하지 않습니다.

무주택 판정에서는 배우자 쪽 세대가 따라오고, 부양가족 계산에서는 배우자가 그대로 잡힙니다.

60세 이상 부모님 특례가 무너지는 두 곳

“만 60세 이상 직계존속이 집을 갖고 있어도 무주택으로 본다”는 규정은 맞습니다. 배우자의 직계존속도 포함됩니다. 그런데 이 특례가 적용되지 않는 공급유형이 있습니다.

공급유형	60세 이상 직계존속 주택
일반적인 분양주택	무주택으로 인정
노부모부양 특별공급	인정 안 됨 → 유주택
분양전환공공임대주택	인정 안 됨 → 유주택

하필 부모를 모시는 사람을 위한 특별공급에서 부모의 집이 발목을 잡는 구조입니다. 여기서 부적격이 실제로 많이 납니다.

5. 그래서 지금 무엇을 해야 하나

내 무주택기간 계산 순서

1. 기산 후보일을 세 개 적습니다. ① 만 30세 생일 ② 혼인신고일(혼인관계증명서로 확인) ③ 본인·배우자의 마지막 주택 처분 후 무주택이 된 날(등기부등본으로 확인)
2. 이 중 가장 늦은 날이 기산점입니다. 유리한 날을 고르는 게 아닙니다
3. 기산점부터 입주자모집공고일까지가 무주택기간입니다. 오늘까지가 아닙니다
4. 2년에 4점, 5년에 12년… 배점표에서 구간을 확인합니다. 구간 경계 며칠 차이로 2점이 갈립니다

상황별 판정 — 내 경우는 어디인가

내 상황	확인할 것	결론
29세에 혼인신고, 지금 35세	혼인관계증명서상 신고일	혼인신고일부터 기산 — 30세보다 유리
33세에 결혼, 지금 40세	—	만 30세 생일부터. 혼인신고일은 무관
배우자가 결혼 전에 집을 팔았다	청약홈 계산기 입력 안내	결혼 전 매도분은 제외되는 것으로 안내됨 — 사업주체 확인 권장
수도권 다세대 1채 보유(공시가 4억)	전용면적 85㎡ 이하인지, 1채뿐인지	충족하면 무주택 인정
지방 아파트 1채 보유(공시가 1억 2천)	아파트는 1억원 기준	초과 → 유주택
분양권을 전매로 샀다	매매대금 완납일	완납일부터 유주택 (계약일 아님)
부모님(65세)이 집 보유, 노부모부양 특공 지원	공급유형	특례 적용 안 됨 → 유주택
나는 세대분리, 배우자는 처가와 같은 등본	배우자 등본의 직계존속 주택	그 주택이 반영됨

가점을 올리려면 어디부터 봐야 하나

세 항목의 단가가 다릅니다. 무주택기간은 1년에 2점인데 부양가족은 1명에 5점입니다.

• 부양가족(1명 5점) — 가장 효율이 높습니다. 직계존속은 내가 세대주이고 3년 이상 같은 등본에 등재되어야 인정됩니다. 만 30세 이상 직계비속은 1년 이상 동일 등본이어야 합니다. 요건을 채우려면 시간이 걸리니 지금 확인해야 합니다
• 배우자 청약통장 합산 — 배우자 가입기간의 50%, 최대 3점까지 인정됩니다. 본인+배우자 합산 상한은 17점입니다. 이미 조건이 되는데 안 넣는 경우가 있습니다
• 무주택기간 — 기다리는 것 외에 방법이 없습니다. 다만 잘못 계산해서 손해 보는 것은 지금 고칠 수 있습니다

부적격이 나면 어떻게 되나

단순히 그 단지에 떨어지는 것으로 끝나지 않습니다. 모집공고에 명시된 제한입니다.

지역	다른 분양주택 입주자 선정 제한
수도권 및 투기과열지구·청약과열지역	1년
수도권 외 지역	6개월
위축지역	3개월

여기에 더해 가점제로 당첨된 사람은 당첨일부터 2년간 ‘가점제 당첨 제한자’로 관리되고, 당첨자와 세대원은 당첨일부터 5년간 투기과열지구·청약과열지역 1순위 청약이 제한됩니다.

청약 전에 떼어둘 서류

• 혼인관계증명서 — 혼인신고일 확인용. 30세 이전 혼인이면 필수
• 주민등록등본 — 본인 것과 배우자 것 모두. 등재된 직계존속·직계비속을 확인합니다
• 등기부등본 — 과거 소유 이력이 있다면 소유권이전등기일 확인용
• 공시가격 조회 결과 — 소형·저가주택 예외를 주장한다면

자주 묻는 질문

Q. 만 30세가 안 됐고 미혼입니다.
무주택기간 점수는 0점입니다. 배점표에 “유주택, 30세 미만 미혼 = 0점”으로 명시되어 있습니다.

Q. 결혼식은 올렸는데 혼인신고를 안 했습니다.
기준은 혼인관계증명서에 등재된 혼인신고일입니다. 신고를 하지 않았다면 만 30세부터 기산합니다.

Q. 집을 팔면 무주택기간이 처음부터 다시 시작되나요?
네. 처분 후 무주택자가 된 날부터 새로 셉니다. 만 30세로 돌아가지 않습니다.

Q. 오피스텔도 주택으로 잡히나요?
오피스텔은 「주택법」상 주택이 아닌 준주택이라 청약 주택수에서는 제외되는 것으로 알려져 있습니다. 다만 이 글에서는 1차 출처로 확인하지 못했습니다. 세법상 주택수와 기준이 다르므로 청약홈이나 사업주체에 확인해 보세요.

Q. 이혼했습니다. 혼인신고일 기산은 어떻게 되나요?
이 부분은 청약홈·LH·모집공고 어디에서도 명문 규정을 확인하지 못했습니다. 단정된 설명을 그대로 믿지 마시고 청약홈 상담 또는 사업주체에 직접 확인해 보세요. 상위 노출 글들이 근거 없이 단정하는 대표적인 지점입니다.