- 전세보증금 반환보증은 공시가격의 126%가 실질 상한선입니다. 공시가 × 140% × 90%로 계산됩니다.
- 선순위 근저당이 있으면 그만큼 보증금 한도가 내려갑니다. 공시가 3억에 근저당 1억이면 보증금 2억 7,800만원까지입니다.
- 신청은 계약기간의 1/2이 지나기 전에만 됩니다. 이 기한을 넘기면 요건을 다 갖춰도 가입할 수 없습니다.
전세보증보험은 세입자를 심사하는 제도가 아닙니다. 집을 심사하는 제도입니다.
그래서 소득이 아무리 안정적이어도 그 집이 기준에 안 맞으면 가입이 거절됩니다. 기관은 시세가 아니라 공시가격을 봅니다. 실질 상한은 공시가격의 126%. 시세와 공시가격의 간극이 큰 집일수록 여기서 걸립니다.
거절 사유는 여덟 갈래로 정리되는데, 대부분은 계약서에 서명하기 전에 확인할 수 있는 것들입니다. 계약 후에 알게 되면 되돌릴 방법이 거의 없습니다.
1. 거절되는 이유는 여덟 갈래
대부분은 신청 전에 스스로 걸러낼 수 있는 것입니다. 거절되고 나서 알면 되돌릴 방법이 없습니다.
이 중 기한과 부채비율 두 가지가 압도적으로 많습니다.
2. 실질 상한은 공시가격의 126%입니다
부채비율 기준은 90%입니다. 「선순위채권 + 전세보증금」이 주택가격의 90%를 넘으면 안 됩니다.
그런데 여기서 말하는 주택가격이 시세가 아닙니다. 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다.
두 숫자를 곱하면 공시가격 × 140% × 90% = 126%입니다. 이게 실질 상한선입니다.
공시가격 3억원이면 「선순위채권 + 보증금」이 3억 7,800만원을 넘을 수 없습니다.
공시가 3억 주택에 선순위 근저당 1억원이 잡혀 있다면, 보증금은 2억 7,800만원까지만 보증됩니다.
계약할 때는 「근저당이 좀 있네」 정도로 넘기기 쉽습니다. 그런데 그 금액이 그대로 내 보증보험 한도에서 빠집니다.
계약 전에 등기부의 채권최고액과 공시가격을 보고 이 계산을 먼저 해 보세요. 계약서에 도장을 찍은 뒤에는 조정할 수 없습니다.
3. 왜 시세가 아니라 공시가격인가
과거에는 공시가격의 150%까지 인정했습니다. 지금은 140%이고, 부채비율도 100%에서 90%로 내려왔습니다.
두 숫자가 함께 조여지면서 실질 한도가 150%에서 126%로 낮아졌습니다.
이유는 보증 사고입니다. 시세를 기준으로 잡으면 시세가 부풀려진 신축 빌라에서 보증금이 집값을 넘는 계약이 그대로 통과됩니다. 그 손실은 보증기관이 떠안습니다.
공시가격은 시세보다 낮고 조작하기 어렵습니다. 그래서 기준을 시세에서 공시가격으로 옮긴 것입니다.
결과적으로 보호받는 계약의 범위가 좁아졌습니다. 예전 기준이면 가입됐을 계약이 지금은 거절됩니다.
제도가 임차인을 덜 보호하게 된 것이 아니라, 애초에 위험한 계약을 보증으로 덮어 주지 않겠다는 쪽으로 방향이 바뀐 것입니다. 그 판단의 부담은 계약 단계로 옮겨 왔습니다.
4. 기한을 넘기면 끝입니다
신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다.
2년 계약이면 1년입니다. 갱신 계약은 만료 1개월 전부터 갱신계약기간의 1/2 경과 전까지입니다.
이 기한은 요건을 다 갖춰도 예외가 없습니다. 조건이 완벽해도 날짜가 지나면 가입이 안 됩니다.
그리고 전입신고와 확정일자가 전제입니다. 대항력과 우선변제권이 있어야 보증이 성립합니다. 이건 하루 차이로 순위가 갈리는 부분이기도 합니다.
5. 기관이 셋입니다
HUG가 가장 보편적이고 보증료 지원사업 대상입니다. 청년·신혼부부는 보증료 전액, 그 외는 90%를 최대 40만원까지 돌려받습니다.
HF는 보증료가 가장 낮습니다. SGI는 아파트 한도에 제한이 없어 고액 전세에 씁니다.
보증료는 보증금 × 요율 × (계약일수 ÷ 365)로 계산합니다. 보증금 2억원에 0.115%, 2년이면 46만원, 월로 나누면 약 19,000원입니다.
6. 가입이 안 될 때
전세권설정등기는 물권이라 보호가 강하지만 임대인 동의가 필요합니다. 등록면허세와 법무비용도 듭니다.
임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤에만 신청할 수 있습니다. 예방책이 아니라 사후 조치입니다. 대신 등기가 되면 이사를 나가도 순위가 유지됩니다.
최우선변제권은 보증금이 소액임차인 한도 이하일 때 작동합니다. 확정일자가 없어도 됩니다. 다만 받을 수 있는 금액에 한도가 있습니다.
7. 내 상황 판정표
| 내 상황 | 가입 가능성 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 공시가 3억, 근저당 없음, 보증금 3억 | 가능 | 3억 7,800만원 한도 안 |
| 공시가 3억, 근저당 1억, 보증금 3억 | 불가 | 합계 4억 > 3억 7,800만원 |
| 계약 2년 중 14개월 경과 | 불가 | 1/2 기한 도과 |
| 오피스텔, 계약서에 용도 미표기 | 불가 | 주거용 명시 필요 |
| 보증금 8억, 수도권 아파트 | HUG 불가 | SGI는 아파트 한도 없음 |
| 전입신고만 하고 확정일자 없음 | 불가 | 둘 다 필요 |
8. 계약 전에 할 일
- 공시가격을 확인합니다. 여기에 1.26을 곱한 값이 상한선입니다.
- 등기부의 채권최고액을 봅니다. 그 금액이 보증금 한도에서 그대로 빠집니다.
- 계약 후에는 잔금일에 전입신고와 확정일자를 함께 끝냅니다.
- 계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청합니다. 2년 계약이면 1년입니다.
- 오피스텔이면 계약서에 주거용이 적혀 있는지 확인합니다.
보증보험은 계약을 마친 뒤에 드는 안전장치처럼 보이지만, 실제로는 계약 여부를 판단하는 기준에 가깝습니다. 가입이 안 되는 집이라면 그 사실 자체가 신호입니다.
자주 묻는 질문
Q. 시세로 계산하면 되나요?
아닙니다. 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. 시세가 높아도 공시가격이 낮으면 한도가 낮습니다.
Q. 근저당이 있으면 무조건 안 되나요?
아닙니다. 「선순위채권 + 보증금」이 공시가격의 126% 안에 들어오면 됩니다.
Q. 계약 기간이 절반 넘었는데 방법이 없나요?
갱신 시점에 다시 신청할 수 있습니다. 갱신 전 만료 1개월 전부터 가능합니다.
Q. 보증료가 아깝습니다.
보증금 2억원 기준 2년에 46만원 안팎입니다. 청년·신혼부부는 전액 지원 대상일 수 있습니다.
Q. 보증금을 못 받으면 바로 청구되나요?
계약 종료 후 1개월이 지나고 임차권등기가 완료돼야 청구할 수 있습니다.
HUG 보증료율의 정확한 구간은 자료마다 다릅니다. 공식 안내는 0.097~0.211%, 실무 해설은 0.115~0.146%로 적고 있습니다. 주택유형·부채비율별 세부 요율표는 확보하지 못했습니다.
SGI 보증료율도 출처마다 상한이 0.229%와 0.260%로 엇갈립니다.
부채비율 100% → 90% 강화의 정확한 시행일은 확인하지 못했습니다. 2026년 현재 90%라는 사실만 확인했습니다.
실거주 의무 조항이 별도로 있는지, 악성임대인 명단 관련 거절 규정의 근거는 확인하지 못했습니다.
2026년 소액임차인 최우선변제 금액은 이 글에서 확인하지 않았습니다. 별도로 확인해 보세요.
어떤 숫자를 어디서 확인했나
| 숫자 | 근거 | 확인일 |
|---|---|---|
| 전입신고·확정일자 요건 | 주택도시보증공사 상품 안내 | 2026-07-31 |
| 보증료율 0.097~0.211% | 같은 안내 | 2026-07-31 |
| 부채비율 90% | 실무 해설 복수 일치 | 2026-07-31 |
| 공시가격 140% 인정 · 실질 126% | 실무 해설 복수 일치 | 2026-07-31 |
| 보증한도 수도권 7억·그 밖 5억 | 같은 해설 | 2026-07-31 |
| 신청기한 계약기간 1/2 | 같은 해설 | 2026-07-31 |
| 보증료 지원 최대 40만원 | 같은 해설 | 2026-07-31 |
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이 글은 2026년 7월 31일 기준으로 확인한 내용입니다. 보증 요건과 요율은 기관과 시기에 따라 달라집니다.
계약 전에 해당 보증기관에 직접 확인해 보세요. 이 글은 특정 계약이나 상품을 권하지 않습니다.
이 사이트가 어떤 기준으로 글을 쓰는지는 소개 페이지에 적어 두었습니다.